入居者のニーズに合わせた最新設備変更で「リノベーション」に成功

例）使いづらい収納と設備変更

押し入れタイプからクローゼットへ変更

単身者に人気の独立洗面台設備

見栄えの悪い配管を撤去

旧型インターホンからTVモニタータイプへ変更

例）使用していなかった食堂を1LDKの居室に変更

ランドリールーム、食堂部分を人気の間取り1LDK２世帯へ変更

【before】

【after1】

【after2】

存在感のアップや斬新さへのこだわりも「リノベーション術」のひとつです

トレンドを押さえて斬新さも大切にするプランニングをしましょう！

新築も含め物件の企画は、最大公約数的な「可もなく不可もなく」といったプランが非常に多く見受けられますが、本当にそれで良いのでしょうか？
入居希望者はそうした物件を望んでいるのでしょうか？今の時代、どこにでもある普通の物件では、勝ち抜く事はできません。時には大胆に「斬新で他にはない企画」を行うことは非常に重要です。
入居希望者のニーズととらえ、「リノベーション」に成功した事例はそうしたプランニングが活かされています。

例）外観の塗装やデザインにこだわった「リノベーション」

築24年が経過し、44戸中15戸が１年以上に渡り空室だった物件をリノベーション。
インパクトのある外観デザインが話題になり、1ヶ月半で満室になりました。

例）外観に特徴あるルーバーデザインを採用した「リノベーション」

リノベーション前は魅力的な特徴がなく競合物件に負けてしまっていました。
そこで外観全体に縦のルーバーを施し大幅にイメージを変更。これによって内側からの視認性を確保しつつ外観からは見えづらい構造となり、プライバシーの確保も可能となりました。

意外と知られていないリノベーションの投資判断基準

例えば…「リノベーションへの道」

リノベーションをする際の投資判断を、例を挙げてご説明します。
例えば、築年数25年のアパートは8戸中3戸、それぞれ半年〜1年もの間、空室が続いていると仮定します。現時点での賃料は6万円ですが、物件周辺の市場や入居者ニーズなどから考えると、適正資料は5万円です。
また将来、築年数の経過とともに間取りや設備はさらに陳腐化し、賃料は年々下落していきます。
このような状況でリノベーションを検討した場合、どのようになるのかを見てみましょう。

賃料査定の結果、リノベーション後の新賃料は7万円となります。
リノベーションによる新たな収入は、空室損失や運営コストを控除し、以下のように算出します。

下記の通り、実質収入額から借入金返済額を引く事で、年間のキャッシュフローを算出できます。このキャッシュフローから、リノベーションの可否を判断しましょう。

「返済倍数」で判断する

【返済倍数】とは、「借入金返済額」の何倍の「実質収入」があるかという「投資指標」のことで、以下の計算式で算出します。
不動産投資にとって一番あってはいけないことは、借金が返せなくなることなので、借金返済に対してどのくらいの収入があるかを見ることが大切です。
リノベーションの場合は「借入金返済額の1.50倍の実質収入」を数値目標として、投資判断をします。

数値化された明確な投資判断基準こそが大切

今回の例に当てはめると、その【返済倍数】は上記の数式より「1.65倍」となり、1.50倍を超えることになります。

本例の場合「リノベーション投資利回り」としては、57.6万円÷450万円=12.8％ということになります。
借り入れを行わず全額自己資金でリノベーションをする場合には、この「投資利回り（自己資金利回り）=12.8%」で判断することになります。

このようにリノベーションコストやローン条件、実質収入から導き出す「明確な数値基準」こそが、オーナー様の大切な資産をお守りする判断基準となります。
明確な指標を以って収益の最大化を提案する、これが当社のリノベーションプロジェクトです。

リノベーション工事は中長期的な視点で考える

「10年平均利回り」という発想

上の投資判断基準で挙げた物件と同じ例で考えます。現時点で間取りや設備が陳腐化しているため、いますぐ入居者を決めるためには賃料を5万円に下げる必要がありますが、このままリノベーションをしないでいた場合、5年後、10年後はもっとひどい状態となります。
当然賃料も下がり続けることになります。
グラフのように「現状のまま」と「リノベーション後」とでは、当初は年間57.6万円の差ですが、経過年数と共に、その差はどんどん開いていきます。本例の場合、10年間の収入差は約1,000万円にもなります。
以下の計算式では1年目（単年度）の投資利回りと10年間の平均利回りの大きな開きを示しています。

このように中長期的な視点でみると、リノベーションを実行することは、オーナー様にとって、大変意味のあることだと言えます。

その他にも、ご紹介できる成功事例をお見せすることが可能です。
「外観のみ」や「設備のみ」のリノベーションでも、入居者アップが期待できるご提案をご用意いたします。
お気軽に一度ご相談ください。